各乡镇人民政府，武乡现代农业产业示范区管委会，县直各有关单位：

依据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》（厅字〔2022〕34号）、自然资源部办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号）、省自然资源厅《关于做好农村集体经营性建设用地入市试点有关工作的通知》（晋自然资函〔2023〕276号）有关要求，为稳妥有序开展我县农村集体经营性建设用地入市试点工作，特制定《武乡县农村集体经营性建设用地入市试点工作方案（试行）》，请结合试点乡（镇）、村实际情况，认真抓好贯彻落实，审慎稳妥开展试点工作。

武乡县人民政府

2023年9月27日

（此件公开发布）

武乡县农村集体经营性建设用地入市试点

工作实施方案（试行）

为健全城乡统一的建设用地市场，稳妥有序推进我县农村集体经营性建设用地试点工作，根据自然资源部办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号），制定本工作方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，以健全城乡统一的建设用地市场为目标，以符合国土空间规划、用途管制和依法取得为前提，以落实农村集体经营性建设用地使用权权能、形成竞争公平有序的市场配置机制和监管规则、有力保护市场交易主体权利为主线，坚持守住底线红线、审慎稳妥推进，探索农村集体经营性建设用地市场交易规则和服务监管体系，完善规则明晰、程序规范、监管到位的入市流程；探索农村集体更好实现对其土地资产的自主管理权，建立分类别、有级差的入市土地增值收益分配机制，合理平衡国家、集体和农民个人利益；探索推动农村集体经营性建设用地与国有建设用地使用权同等进入土地二级市场，激活农村土地资源要素，提高资源配置效率，促进城乡融合发展和乡村振兴。

通过试点，推进农村集体经营性建设用地与国有土地建设用地同等入市、同权同价，在城乡统一的建设用地市场中交易，探索完善农村集体经营性建设用地科学规划和用途管制路径，盘活空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地。

二、工作原则

（一）坚持同地同价同权同责。推行农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同价同权同责，在城乡统一的建设用地市场中同等交易，接受市场监管，同等进入土地二级市场。

（二）坚持规划引领和用途管制。依据详细规划要求开发利用农村集体经营性建设用地，把握好入市和征地关系，合理确定入市范围、布局、用地、开发强度和开发时序等，服务乡村振兴战略。

（三）坚守红线底线。严守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。紧盯“三项负面清单”，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品住宅开发。完善集体土地所有权实现形式，切实尊重农民意愿，落实民主决策程序，保障过程公开透明，严禁损害农民合法权益。

（四）坚持节约集约利用土地。摸清农村集体建设用地底数，按照盘活存量、优化结构、完善功能、节约集约的原则，有序实施集体经营性建设用地入市，盘活农村存量建设用地空间资源，促进农村集体经营性建设用地高质量利用。

（五）坚持审慎稳妥推进。切实将勇于创新与管控风险贯穿入市工作的全过程，采取重点实施、全域推进的方式，把握好工作节奏，按阶段、分步骤审慎推进。

三、工作目标

完成全县农村集体经营性建设用地入市试点政策机制研究；组织实施试点地块入市工作；总结试点工作经验及亮点，完成试点工作报告，向省政府、省自然资源厅汇报试点工作内容，形成可推广、可复制的试点工作经验。

四、工作内容

（一）落实规划管控，制定基准地价体系

1．编制完成农村集体经营性建设用地拟入市村庄的村庄规划，并完成相关审批。县自然资源局在农村集体经营性建设用地使用权入市前，应当依据实用性村庄规划提出拟入市农村集体经营性建设用地的规划条件，未确定规划条件的地块，不得入市交易；有关职能部门应规范办理建设用地规划许可证或建设工程规划许可证等许可事项，优化事项流程，提高审批效率，促进农村集体经营性建设用地入市项目规范实施。

2．制定完善入市试点集体建设用地基准地价。编制完成全县集体建设用地基准地价，报请省、市自然资源部门评审、批复，并经县政府公示后，作为集体经营性建设用地入市交易地价评估的依据。

（二）制定入市规则

1．入市范围

经依法批准的村庄规划中确定为工业、商业、保障性租赁住房等经营性用途，且已依法办理土地所有权确权登记的集体建设用地，具备开发建设所需基本条件的，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由合法单位或者个人在一定年限内有偿使用。

2．入市主体

农村集体经营性建设用地入市主体是行使集体经营性建设用地所有权的集体经济组织。农村集体经营性建设用地依法属于乡镇农民集体所有的，由乡镇农村集体经济组织作为入市主体；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织作为入市主体；分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由各该集体经济组织联合作为入市主体。

在入市过程中，可探索由代表其所有权的农民集体委托授权的具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体，代表集体行使所有权。

3．入市条件

拟入市土地应当符合以下条件：一是符合“多规合一”实用性村庄规划及地块用途管制的要求；二是符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等相关要求；三是应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；四是宗地及地上建（构）筑物和附属设施产权明晰、界址清楚、无权属争议、未被司法机关查封或行政机关限制土地权利；五是宗地具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，交易双方另有约定的除外；六是法律法规规定的其他条件。

4．入市方式

农村集体经营性建设用地在一级市场入市。

一级市场入市是指农村集体经营性建设用地使用权可按出让、出租等有偿使用方式入市。具体为：集体经营性建设用地使用权出让，是指入市主体作为土地所有权人，将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向所有权人支付集体经营性建设用地价款的行为；集体经营性建设用地使用权出租，是指入市主体作为土地所有权人，将集体经营性建设用地使用权在一定年期内出租给土地使用者，并由土地使用者向所有权人支付集体经营性建设用地租金的行为。

集体经营性建设用地的出让、出租的最高使用年限，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

5．入市程序

（1）入市准备。入市主体完成拟入市地块宗地勘测定界、土地权属核查，向县自然资源部门提出入市意向，县自然资源局依据实用性村庄规划确定拟入市宗地的规划条件，并会同县发改科技、水利、生态环境、林业、文物等相关部门对拟入市地块涉及各类保护区进行核查，并出具核查意见。

（2）价格评估。入市主体聘请土地评估资质单位，依据基准地价对入市地块进行地价评估，评估结果需经农村集体经济组织同意，并报县自然资源部门备案。

（3）方案编制。入市主体应当根据规划设计条件、产业准入和生态环保政策等要求，制定《农村集体经营性建设用地入市出让方案》，主要内容包括：土地界址、权属、面积、规划用途、规划条件、产业准入、生态保护要求、地上附着物、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配等内容。同时根据土地评估价格结果综合考虑土地市场等情况，确定出让、出租土地的起始价和投标竞买保证金（不低于起始价的90％），招标、拍卖和挂牌出让的，起始价不得低于该宗集体经营性建设用地基准地价。

在确保风险可控、社会稳定的前提下，可由入市主体或乡镇人民政府组织开展社会稳定风险性审核评估。

（4）申请审核。入市地块出让方案经本集体经济组织民主研究决定后，经乡镇人民政府审核，向县自然资源局提出入市申请，包括入市（出让、出租等）方案、村民代表或成员的表决书、会议记录、勘测定界报告、土地权属证明、地价评估等相关材料，由自然资源局进行初审。

（5）入市核对。县政府组织自然资源等相关部门对拟入市宗地《农村集体经营性建设用地入市出让方案》包含是否符合国土空间规划、用途管制、规划条件、产业准入、生态环保要求、收益分配原则等进行核对，并出具核对批复文件。

（6）公开交易。公开出让程序参照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）文件，由入市主体委托县自然资源局在省自然资源公共资源交易平台网上进行公开交易。

入市成交价不得低于出让底价，出让底价应在评估地价基础上，综合考虑土地市场等情况，由集体土地所有权人通过会议集体决策，以签署方式确定出让底价。

（7）税费征收。研究制定农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和使用管理办法，明确入市主体和受让人应缴纳的调节金和相关税费，确定征收监管机构和工业、商业用地等不同用途调节金征收比例，做好农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和监管工作。

（8）成交结果公示。土地成交后，由省自然资源交易平台发布交易结果，同步在中国土地市场网公示10个工作日；同时在村集体经济组织事务公示栏中进行公示，接受社会和群众监督。

（9）签订交易合同。入市宗地成交并公示无异议后，由入市主体和竞得人按自然资源部、国家市场监督管理总局下发的《集体经营性建设用地使用权出让合同》示范文本签订合同，并约定双方的权利和义务。

（10）产权登记。竞得人缴清相关集体经营性建设用地入市交易成交价款后，携带出让合同及税费缴纳等证明材料，依法申请办理不动产登记。

6．二级市场

二级市场是指通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有规定的除外。

为规范集体经营性建设用地入市后二级市场交易行为，制定农村集体经营性建设用地入市使用权转让管理办法，明确转让方式、转让税费缴纳、转让流程等；制定农村集体经营性建设用地入市使用权抵押贷款管理办法，明确抵押对象、贷款额度与期限、抵押贷款流程等。

7．土地使用权终止

收回土地使用权需符合以下几种情形：

（1）土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

（2）土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由土地所有权人无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证并办理注销登记。

（3）土地使用权期满，土地使用者可以和土地所有权人协商续期。需要续期的，应该依照土地出让的有关规定重新签订出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

（4）在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可依法征收集体经营性建设用地，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用的实际情况给予相应补偿。

（5）法律规定的其他情形。

五、时间安排

（一）完成入市前置工作（2023年9月30日前）

县政府成立农村集体经营性建设用地入市领导小组，明确相关部门工作职责；完成试点村实用性村庄规划编制和批复工作；完成农村集体经营性建设用地确权登记发证；编制农村集体建设用地基准地价并完成批复公示；完成入市地块现状摸查及数据库建设工作；指导农村集体经济组织注册登记赋码。

根据国务院、自然资源部和省自然资源厅工作安排，参照全国第一批试点工作经验和入市办法，研究制定《武乡县农村集体经营性建设用地入市管理办法》《武乡县农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和使用管理办法》《武乡县农村集体经营性建设用地入市土地收益分配管理办法》《武乡县农村集体经营性建设用地入市不动产登记办法》《武乡县农村集体经营性建设用地入市土地使用权抵押贷款管理办法》《武乡县关于对存在违法用地行为的农村集体经营性建设用地入市处理办法》等，报请县政府试点工作领导组会议研究，审议通过后试行。

选取符合规划、权属清晰、周边基础设施成熟的农村集体经营性建设用地地块，报县政府试点工作领导组会议研究，确定2—3宗农村集体经营性建设用地，作为我县2023年度试点入市交易地块。

（二）完成入市地块公开交易前期工作（2023年9月30日前）

对2023年确定的入市地块，做好入市主体、工作人员和市场主体的宣传与培训工作；指导监督入市主体完成宗地勘测定界、权属核查、地价评估、方案编制、民主决策和报请县政府核对批复等工作。

（三）进行入市地块网上公开交易（2023年10月1日至2023年11月15日）

参照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）文件规定程序，在省自然资源公共资源交易平台网上进行公告，采用招拍挂方式公开出让农村集体经营性建设用地土地使用权，确定受让主体后，依法按程序申请办理不动产登记。

（四）完善入市配套政策制度（2023年11月16日至2023年12月31日）

对2023年度入市工作进行阶段性总结，完善入市工作相关制度、办法和工作流程等，报请县政府试点工作领导组会议讨论审议后批准实施。

（五）全面开展入市工作（2024年1月1日至2024年8月31日）

根据《武乡县农村集体经营性建设用地入市管理办法》及配套制度，全面推进我县农村集体经营性建设用地入市工作。

（六）总结入市试点工作经验（2024年9月1日至2024年11月30日）

对全县农村集体经营性建设用地入市试点工作进行梳理与汇总，总结试点过程中做法与经验，并对存在的问题与不足进行分析，形成试点工作报告。

解读：武乡县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案（试行）